Podział i likwidacja wspólnoty gruntowej – krok po kroku

Przypomnijmy krótko, że wspólnota gruntowa to nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności o pewnych szczególnych cechach. Jej istotą jest uprawnienie do korzystania ze wspólnego gruntu, służącego mieszkańcom danej miejscowości tylko z tego powodu, że są jej mieszkańcami.

Wspólnoty gruntowe są dziś ostatnią formą zbiorowego władania gruntami, a ich korzeni trzeba szukać w czasach feudalnych, a w zasadzie podczas likwidacji tego systemu, gdy nie wiedząc, co zrobić z gruntami pozostającymi we wspólnej własności mieszkańców całej jednostki osadniczej pozostawiano grunt we współwłasności mieszkańców danej wsi jako wspólnotę gruntową.

Rozwiązanie to stosowano, boponieważ pozwalało to zachować dotychczasową gospodarkę ziemią i uniknąć konfliktów społecznych. Mimo późniejszych przekształceń własnościowych wspólnot gruntowych nie udało się zlikwidować również, a może przede wszystkim dlatego, że ostatnia regulacji prawna jaka ich dotyczy, czyli ustawa z dnia 29 czerwca 1963 r.oku o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz.U. z 1963 r. nNr 28 poz. 169) najwyraźniej ze względów ideologicznych, przyjęła za zasadę ich utrzymanie. Zamiast dążyć do ich likwidacji i uregulowania spraw poprzez podział lub przyznanie gruntu jednemu z właścicieli ze spłatą na rzecz pozostałych ustawa uznała podział wspólnoty gruntowej za niedopuszczalny.

Zamiast tego przewidziano obowiązek utworzenia spółki dla jej zagospodarowania. Dopiero w dniu 10 lipca 2015 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (zmiana weszła w życie z dniem 01 stycznia 2016 r.oku), która umożliwia podział i likwidacjęe wspólnot gruntowych.

Obecnie możliwe jest już więc zniesienie współwłasności, czyli podział wspólnoty gruntowej między uprawnionych. W tym celu uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej mogą podjąć uchwałę o przekształceniu wspólnoty gruntowej we współwłasność w częściach ułamkowych.

Uchwała jest podejmowana jednogłośnie przez wszystkich uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej. W przypadku braku jednomyślności stosuje się odpowiednio art. 199 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Uchwała określa współwłaścicieli nieruchomości i wielkość przypadających im udziałów we współwłasności. Wielkość udziału, jaki przysługuje współwłaścicielowi, odpowiada wielkości udziału, jaki przypadał mu we wspólnocie gruntowej. Uchwała wymaga formy aktu notarialnego.

Z dniem podjęcia takiej uchwały następuje otwarcie likwidacji spółki, gdyż przestaje mieć ona rację bytu. Nieruchomość przestaje być wspólnotą gruntową i staje się zwykłą współwłasnością zarządzaną zgodnie z Kkodeksem cywilnym. Uchwała albo prawomocne orzeczenie sądu stanowią podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków.

Jak pokazuje praktyka, nieruchomości będących współwłasnością, przekształcenie wspólnoty gruntowej we współwłasność niewiele daje. Problemy we współwłasności zawsze powstają na gruncie podejmowania decyzji i wspólnego korzystania z nieruchomości. W przypadku współwłasności każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zarządzania rzeczą wspólną.

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Ponadto jeśli współwłaściciele nie mogą porozumieć się nawet przy zwykłym zarządzie, każdy z nich może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Zarządca taki jest uprawniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu, zaś czynności przekraczające ten zakres może zaś podejmować za zgodą współwłaścicieli, a przy jej braku za zgodą sądu.

Współwłaściciele powinni zatem dążyć do formalnego uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości. Uregulowania tego stanu rzeczy nie jest niczym trudnym, gdyż najprostszą metodą jest po prostu przelanie zwyczajowych zasad obowiązujących w danej nieruchomości na papier. Jedną bowiem z podstawowych form regulowania własności nieruchomości stanowiącej współwłasność jest umowa quoad usum.

Jest ona najtańszą i najszybszą formą uregulowania sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości. Współwłaściciele mogą bowiem, gdy są zgodni, sami w drodze takiej umowy określić sposób korzystania z nieruchomości. Umowa taka najczęściej będzie polegać będzie na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli i do odrębnego pobierania z nich pożytków.

Współwłaściciele mogą również w umowie tej określić sposób zarządu nieruchomością oraz nawet wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż 5 lat.Jednakże w ostatnim roku przed upływem terminu dopuszczalne jest dalsze jego przedłużenie o kolejne 5 lat, a przedłużenia te można ponawiać.

Umowa quoad usum nie wymaga żadnej szczególnej formy. Nie musi być więc dla swojej ważności sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby nadać jej formę aktu notarialnego lub aby współwłaściciele podpisy na niej złożyli w obecności notariusza, dzięki czemu można ujawnić jej istnienia w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

Umowa quoad usum nie likwiduje współwłasności nieruchomości, a co można osiągnąć tylko dzięki sądowemu lub umownemu zniesieniu współwłasności. Jednak umowa ta określa w wiążący sposób zasady korzystania z nieruchomości, co jest przecież bardzo ważną sprawą.

W przypadku gdy jeden ze współwłaścicieli sprzeda lub w inny sposób dokona zbycia swojego udziału osobie trzeciej, nowy nabywca udziału będzie musiał podporządkować się postanowieniom obowiązującej umowy i określonemu w niej sposobowi korzystania z nieruchomości. Umowa quoad usum ma też olbrzymie znaczenie w relacjach z urzędami administracji, gdyż jako zgodna z prawem określa sposób korzystania, który organy administracji muszą przyjąć do wiadomości. Zatem jak widać, umowa ta ma bardzo duże znaczenie prawne, a jej zawarcie między współwłaścicielami powinno być sprawą oczywistą i niezbędną. Istota i doniosłość umowy quoad usum wielokrotnie też podkreślana jest w orzecznictwie.

Konsekwencją zmiany wspólnoty gruntowej w nieruchomość stanowiącą współwłasność będzie w dalszej kolejności możliwość zniesienia współwłasności, zwłaszcza jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść między sobą do porozumienia, co do wspólnego korzystania z nieruchomości. Zgodnie z Kkodeksem cywilnym znieść współwłasność można w drodze umowy, jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodnie zarówno co do konieczności zniesienia, jak i co do sposobu zniesienia.

Jeżeli tej zgody nie ma, każdy ze współwłaścicieli może wnieść sprawę do sądu, żądając zniesienia współwłasności. Znieść współwłasność można na kilka sposobów. Przede wszystkim można dokonać fizycznego podziału nieruchomości. Znieść współwłasność można również poprzez przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi za spłatą pozostałych lub bez spłaty. Tak więc nic nie stoi na przeszkodzie, aby współwłaściciele w umowie zgodnie znieśli współwłasność, przyznając własność jednej osobie.

W przypadku sądowego zniesienia współwłasności, sąd będzie jednak brał pod uwagę okoliczności konkretnego przypadku. Taką okolicznością uzasadniającą taką decyzję sądu może być fakt korzystania z nieruchomości tylko przez jednego ze współwłaścicieli.

Ostatnim przewidzianym sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej kwoty między współwłaścicieli. Jeżeli sprzedaż jest dokonywana jest przez samych współwłaścicieli (zgodne działania), to podlega ogólnym zasadom prawa cywilnego i nie jest to faktyczne zniesienie współwłasności tylko sprzedaż udziałów. Do aktu notarialnego umowy sprzedaży stają wówczas wszyscy współwłaściciele i działając łącznie, sprzedają całą nieruchomość. W sytuacji gdy sprzedaży dokonuje sąd, odbywa się ona w trybie licytacji, zgodnie z przepisami postępowania egzekucyjnego.

Możliwa jest również sprzedaż nieruchomości stanowiącej wspólnotę gruntową.

Prawo pierwokupu to szczególna instytucja prawna polegająca na tym, że nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej, tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupuswego prawa nie wykona. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości strony najpierw muszą w formie aktu notarialnego zawrzeć warunkową umowę sprzedaży. O treści tej umowy notariusz zawiadamia właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Ma on prawo wykonać prawo pierwokupu w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia. Wykonanie prawa pierwokupu polega na złożeniu oświadczenia w formie aktu notarialnego. Z chwilą złożenia oświadczenia nieruchomość staje się własnością gminy.

Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży o treści poprzednio określonej przez strony, jednak zmienia się osoba kupującego. Poprzedni kupujący traci prawo nabycia nieruchomości, a w jego miejsce wstępuje gmina, która nabywa nieruchomość na warunkach i za cenę określoną między stronami w umowie warunkowej sprzedaży. W przypadku gdy gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony warunkowej umowy sprzedaży udają się ponownie do notariusza w celu zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Dopiero z chwilą podpisania tej umowy kupujący staje się właścicielem nieruchomości, a transakcja ulega zakończeniu.

Możliwe jest też zbycie udziału we wspólnocie gruntowej. Udział we wspólnocie gruntowej może być zbywany wyłącznie w całości i tylko na rzecz osoby posiadającej już udział w tej wspólnocie oraz na rzecz osób posiadających gospodarstwa rolne w tej samej wsi lub we wsiach przylegających do wspólnoty. Zbycie udziału we wspólnocie gruntowej wymaga formy aktu notarialnego.

W razie zbycia wszystkich gruntów gospodarstwa rolnego przez uprawnionego do udziału we wspólnocie gruntowej, udział w tej wspólnocie przechodzi na nabywcę tego gospodarstwa. W razie zbycia części gruntów udział we wspólnocie gruntowej zachowuje dotychczasowy właściciel, chyba że na podstawie umowy odstąpi swe uprawnienia nabywcy. Jeżeli jednak zbywca pozostawia sobie obszar użytków rolnych nie większy niż 0,1 ha, udział we wspólnocie gruntowej przechodzi na nabywcę.

Jeżeli gospodarstwo rolne, z którego posiadaniem był związany udział we wspólnocie gruntowej, zostało podzielone na części w drodze działu spadku lub wyjścia ze współwłasności, udział we wspólnocie ulega podziałowi proporcjonalnie do obszaru tych części. Po nowelizacji zniesiono wymóg,ogu zgodnie z którym zbycie wspólnoty gruntowej oraz zamiana gruntów wspólnoty, jak również przeznaczenie na cele publiczne lub społeczne wspólnot gruntowych lub ich części oraz zaciąganie pożyczek pieniężnych przez spółkę może nastąpić tylko za zgodą właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Obecnie brak jest bowiem uzasadnienia do utrzymywania tego rodzaju ograniczeń. Natomiast wprowadza się wymóg konieczności zachowania formy aktu notarialnego dla zbyciae udziału we wspólnocie gruntowej, gdyż jest to nieruchomość, a obrót nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Podstawa prawna:

• Ustawaz 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jen.: Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.),

• Ustawa z 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (tekst jedn.: Dz.U. z 2016 r. poz. 703 ze zm.).

Paweł Puch